以案释法
魏某某等诉某某物业公司案
一、“售后包租”的定义：
《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第四十五条第二款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”
《办法》明令禁止开发商以售后包租的手段销售房屋。于是，开发商采用自己名义与购房者签订房屋买卖合同，而另外通过直接或间接控制的第三方公司与购房者签订《房屋租赁合同》或其他合同，以包租期间的租金冲抵部分房价款或偿付一定租金回报，构成变相售后包租。
二、案件分析
- 案件简介
原告于 2016年购买案涉商铺后，与合肥某某置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，而实际是与某某合肥分公司签订的商铺托管合同，实际付款人某某合肥分公司自 2021年1月15日始便开始无法按时、足额支付应付租金，原告多次催讨无果。原告将遂将其告上法院，请求被告向原告支付拖欠的租金。
2. 争议焦点
原告主张与某某合肥分公司签订了商铺托管合同，其不履行缴纳租金义务的行为已经构成根本违约。
被告主张原告所称的商铺代管合同无事实依据，其次《房屋租赁合同》是原告与合肥某某置业有限公司签订，与自己并无关系；被告不适格，因此不应承担返还租金的义务。
3. 法院裁判
法院全部支持了原告的诉请：判决认定原告与被告之间存在商铺托管关系，判决被告于判决生效之日起十日内支付原告全额租金90万元。
三、律师见解
从表面上看，开发商通过“售后包租”降低了投资者的投资门槛，并且还向投资者承诺了非常可观的固定收益，极大地减少了投资者的经济压力。但实际上，高收益背后必然蕴含着高风险。在司法实践中，部分法院认为，开发商并非租赁合同的当事人，除非投资者能证明开发商和经营管理公司存在人格混同，否则开发商不应当对经营管理公司所欠债务承担连带清偿责任。
此外， 售后包租背景下的开发商可能存在资金链断裂的风险，最终致使项目停滞不前，工程烂尾。
投资者在拟定商品房买卖合同及租赁合同中应当约定双方的权利与义务，并约定相应的违约条款；此外，投资者可以在合同中约定解除条件，如将无法办证及长期未支付固定承诺等事宜均作为买卖合同及租赁合同的解除条件。
本案法院从合同实际履行方的角度，突破合同相对性，更加有利于保护买受人合法权益，促进房地产销售市场的健康持续发展。
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